Аренда жилья при банкротстве: съём и сдача

Если должник снимает жильё

Самая частая из двух ситуаций и самая тревожная для человека.

Договор продолжает действовать

Наём жилого помещения — обычное гражданско-правовое обязательство. Возбуждение дела о банкротстве нанимателя не входит в число оснований для изменения или расторжения такого договора и само по себе на него не влияет.

Что меняется

Практически — почти ничего. Наниматель продолжает жить и платить. Меняется правовая природа задолженности, накопившейся до процедуры, и появляется обязанность раскрыть договор в перечне сведений об имуществе и обязательствах.

Могут ли выселить из-за банкротства

Вопрос звучит почти в каждом обращении, и ответ на него определённый.

Оснований для этого нет

Расторжение договора найма по требованию наймодателя допускается в случаях, прямо перечисленных законом: невнесение платы в течение установленного срока, разрушение или порча помещения, использование не по назначению, нарушение прав соседей. Имущественная несостоятельность нанимателя к ним не относится.

Где риск действительно есть

Он не в самой процедуре, а в просрочке. Если человек перестал платить за наём, основание для расторжения возникает — и возникает оно независимо от того, идёт банкротство или нет.

Долг по арендной плате

Здесь работает то же правило, что и с коммунальными платежами.

Деление по дате

Обязательство по внесению платы возникает за каждый расчётный период. Поэтому долг по одному договору разделится: за периоды до принятия судом заявления — реестровое требование, за периоды после — текущий платёж.

Практическая деталь

Наймодатель — обычно физическое лицо, и о порядке заявления требований он, как правило, не знает. Разъяснить ему это в интересах самого должника: незаявленное реестровое требование всё равно охватывается освобождением, но конфликт с человеком, у которого вы живёте, ничем хорошим не заканчивается.

Депозит и обеспечительный платёж

Сумма, внесённая при заселении, вызывает больше всего вопросов.

Правовая природа

То, что в быту называют депозитом, юридически чаще всего обеспечительный платёж: денежная сумма, которая обеспечивает обязательство и засчитывается в счёт него при наступлении определённых обстоятельств либо возвращается.

Что с ним происходит

Платёж находится у наймодателя и должнику в этот момент не принадлежит: у должника есть право требования его возврата при определённых условиях. Это право — актив, и в опись имущества оно включается, но реализовать его до окончания найма затруднительно.

Надо ли сообщать наймодателю

Отдельный вопрос, в котором смешивают обязанность и осторожность.

Обязанности уведомлять нет

Закон не требует сообщать наймодателю о возбуждении дела о банкротстве. Обязанность сообщать о своём статусе установлена для случаев получения кредитов и займов, а также для отдельных должностей — наём жилья в этот перечень не входит.

Почему сказать всё же разумно

Сведения о процедуре публикуются в открытом реестре, и наймодатель может узнать о ней сам. Узнать от вас — лучше, чем из реестра: это снимает подозрение, что от него что-то скрывали.

Если должник сдаёт жильё

Зеркальная ситуация: у должника есть квартира, и она приносит доход.

Раскрыть нужно и договор, и доход

В сведениях, представляемых суду и управляющему, указываются и само помещение как имущество, и поступления от его сдачи как доход. Умолчание о регулярных поступлениях на карту — одна из самых заметных ошибок: они видны в выписке.

Кто получает плату

После признания гражданина банкротом распоряжение имуществом переходит к финансовому управляющему. На практике вопрос решается по согласованию: договор может быть сохранён, если аренда приносит массе больше, чем простой квартиры.

Доход от аренды в конкурсной массе

Правило то же, что и для зарплаты, но с одной особенностью.

Общее правило

Арендная плата — доход должника, а доходы пополняют конкурсную массу. Из неё исключаются средства в размере прожиточного минимума на самого должника и на лиц, находящихся на его иждивении.

Особенность

Прожиточный минимум исключается один раз, а не по каждому источнику дохода. Если человек получает и зарплату, и арендную плату, защищённая сумма от этого не удваивается.

Сдача единственного жилья

Самый спорный сюжет во всей теме, и однозначного ответа здесь нет.

В чём вопрос

Исполнительский иммунитет защищает жилое помещение, если оно является для гражданина и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания. Возникает вопрос: сохраняется ли эта защита, если в квартире живут не должник, а наниматели.

Что показывает практика

Единого подхода нет. Часть судов исходит из того, что временная сдача не лишает жильё статуса единственного, особенно когда должник вынужденно живёт в другом месте. Часть оценивает совокупность обстоятельств: где должник зарегистрирован, где фактически проживает, есть ли иное жильё в пользовании.

Что если сдаваемую квартиру продают

Ситуация, о которой редко думают заранее, а она затрагивает третьих лиц.

Договор сохраняется

Переход права собственности на жилое помещение не влечёт расторжения или изменения договора найма: новый собственник становится наймодателем на прежних условиях. Наниматель не оказывается на улице из-за смены владельца.

Что это значит для торгов

Квартира с действующим договором найма менее привлекательна для покупателя, и это отражается на цене. Соответственно, и на сумме, которая достанется кредиторам.

Налоги с арендного дохода

Тема, которую при банкротстве лучше не оставлять в тени.

Почему это всплывёт

Регулярные поступления на счёт видны управляющему. Если доход от сдачи не декларировался, вопрос о налогах возникнет сам собой — и уже не только в деле о банкротстве.

Как ложится в процедуру

Какие документы подготовить

Список одинаково полезен обеим сторонам ситуации.

Коротко о главном

Свод по обеим сторонам темы.

Общий знаменатель

В обеих ситуациях выигрывает тот, у кого отношения оформлены письменно и поступления объяснимы. Всё остальное — производное от этого.