Ипотека на новостройку (ДДУ) при банкротстве

Что есть у дольщика, пока дом строится

Заплачены миллионы, ипотека платится годами — и кажется, что квартира уже ваша. Юридически это не так, и именно с этого начинаются все сложности при банкротстве.

Квартиры ещё не существует

Пока дом не построен и не сдан, квартиры как объекта недвижимости нет: в реестре ей не присвоен номер, регистрировать право собственности не на что. Что есть у дольщика — договор участия в долевом строительстве, заключённый по закону 214-ФЗ, и право требовать от застройщика передачи квартиры после её создания. Это право требования — имущество в смысле статьи 128 ГК РФ, почти как деньги на счёте или ценные бумаги.

Чем право требования отличается от квартиры

Право требования можно оценить, продать, уступить другому лицу по правилам статьи 382 ГК РФ, передать в залог. Но в нём нельзя жить. И главное для темы этой статьи: на него не распространяется защита, которую закон даёт единственному жилью. Статья 446 ГПК РФ запрещает обращать взыскание на жилое помещение, а право требования помещением не является.

Право требования в конкурсной массе

Конкурсная масса — всё, чем владеет должник на дату открытия процедуры и что может быть продано для расчётов с кредиторами. По статье 213.25 закона о банкротстве (127-ФЗ) в неё включается имущество гражданина, в том числе имущественные права.

Почему право по ДДУ включают в массу

Право требования к застройщику стоит реальных денег: его можно продать почти по цене будущей квартиры. Поэтому финансовый управляющий обязан включить его в конкурсную массу и попытаться реализовать. Исключения для договоров долевого участия закон не содержит: перечень имущества, которое нельзя забрать, определён исполнительским иммунитетом, а он о праве требования молчит.

Почему не работает защита единственного жилья

Иммунитет статьи 446 ГПК РФ защищает жилое помещение, в котором должник живёт. Право требования — не помещение, и суды это подчёркивают: даже если будущая квартира должна стать единственным жильём семьи, право по ДДУ включается в конкурсную массу и продаётся. Как защищается уже готовое жильё, разобрано в статье о единственном жилье при банкротстве; общая практика по залоговым квартирам — в материале о банкротстве с ипотекой.

Что выбирает финансовый управляющий

Управляющий действует в интересах кредиторов и обязан максимально наполнить конкурсную массу. С правом требования по ДДУ у него два рабочих варианта.

Продать право требования

Право уступается новому покупателю — такая сделка называется переуступкой и совершается по правилам уступки требования. Управляющий организует оценку и торги, покупатель доплачивает разницу до рыночной цены, а выручка распределяется между кредиторами. Если право требования было в залоге у ипотечного банка, банк получает преимущество при расчётах из выручки. Для должника исход один: квартира потеряна, зато ипотечный долг гасится за счёт продажи.

Отказаться от договора

Финансовый управляющий вправе отказаться от исполнения неисполненных договоров должника, если это выгоднее для конкурсной массы. Для ДДУ отказ означает расторжение: застройщик возвращает уплаченные деньги — полностью или за вычетом удержаний, предусмотренных законом и договором. Возвращённые средства попадают в конкурсную массу и уходят кредиторам. Этот вариант выбирают, когда продать право сложно: дом строится медленно, право обременено залогом, покупателей на переуступку нет.

Ипотека со счётом эскроу: в чём специфика

Большинство новостроек сейчас продаётся с расчётами через счета эскроу: деньги покупателя и банка блокируются в банке до сдачи дома. Это заметно меняет расклад при банкротстве.

Кому принадлежат деньги на эскроу

Пока действует договор, средства на эскроу не принадлежат ни застройщику, ни дольщику: застройщик получит их после сдачи дома, покупатель — назад, если договор расторгнут. Поэтому сами по себе деньги на эскроу в конкурсную массу не входят — входит право требования по договору. Если управляющий откажется от ДДУ, банк вернёт средства покупателю, и уже возвращённые деньги попадут в конкурсную массу.

Что происходит с ипотекой

Ипотечный кредит никуда не девается: банк заявит требования в процедуру, а проценты продолжат начисляться по правилам закона о банкротстве. Особенность в залоге: до сдачи дома залоговым имуществом обычно служит право требования, а не квартира. Банк будет настаивать на реализации этого права и первоочередных расчётах из выручки. Если платежи продолжаются, банк, как правило, не возражает против сохранения договора — этот вопрос решается с управляющим.

Дом сдан, но право собственности не зарегистрировано

Промежуточная ситуация: дом построен, акт приёма-передачи подписан, ключи получены — а документы в реестр ещё не подали.

Формальный подход

Право собственности возникает с момента государственной регистрации в ЕГРН. До неё у дольщика по-прежнему право требования, пусть и обеспеченное уже готовой квартирой. Формально управляющий вправе включить его в конкурсную массу по тем же правилам, что и на этапе строительства.

Как смотрят суды

Практика мягче буквы закона. Часть судов исходит из того, что полностью оплаченная и принятая по акту квартира фактически принадлежит должнику, и применяет иммунитет единственного жилья. Но единообразия нет: другой суд может решить иначе. Поэтому, если дом сдан, а вы планируете банкротство, разумный шаг — зарегистрировать право собственности до подачи заявления: с зарегистрированной квартирой работают понятные правила для единственного жилья и ипотеки.

Как сохранить квартиру в новостройке

Продолжать платить ипотеку

Единственный надёжный способ удержать новостройку — не допускать просрочек и продолжать платить ипотеку во время процедуры. Банк получает деньги, застройщик достраивает дом, а у управляющего нет причин трогать право, которое фактически обслуживается за счёт текущего дохода должника. Такой сценарий стоит обсудить с юристом, управляющим и банком заранее: платежи из дохода, а не из конкурсной массы, обычно возражений не встречают.

Рассмотреть реструктуризацию

Если доход позволяет обслуживать ипотеку и часть остальных долгов, суд может ввести реструктуризацию вместо реализации имущества: ничего не продаётся, долги гасятся по утверждённому плану. Для дольщика с хорошим доходом это самый щадящий вариант.

Выкупить право через близких

Если право требования всё же выставят на торги, приобрести его может любое лицо, включая родственника должника. Это законно, когда сделка совершается по рыночной цене в ходе открытых торгов. А вот заранее уступить право близкому человеку за заниженную цену — почти гарантированное оспаривание сделки.

Может ли застройщик расторгнуть ДДУ

Банкротство дольщика само по себе не входит в основания расторжения договора по инициативе застройщика: закон о долевом строительстве связывает такое расторжение прежде всего с нарушением оплаты.

При ипотеке с эскроу

Застройщик почти не рискует: цену договора профинансировал банк, деньги на эскроу обеспечены. Просрочек перед застройщиком нет, а значит, нет и оснований для расторжения.

При рассрочке от застройщика

Если покупатель платил застройщику напрямую по графику и платежи остановились, застройщик вправе расторгнуть договор и вернуть деньги за вычетом удержаний. Для должника это худший сценарий: право на квартиру потеряно, а возвращённые средства уйдут в конкурсную массу кредиторам. Если вы ещё платите по рассрочке и готовитесь к банкротству, этот риск нужно просчитывать первым.

Материнский капитал и семейная ипотека

Если часть ипотеки за новостройку гасилась материнским капиталом, появляется обязательство выделить доли детям после погашения кредита и снятия обременения. При банкротстве это усложняет реализацию: уже выделенные доли детей в конкурсную массу не входят, а невыполненное обязательство суды учитывают по-разному. Детали и практика — в статье об ипотеке с маткапиталом при банкротстве.

Семейная ипотека меняет только ставку и условия кредита, но не правовой режим: право требования по ДДУ при банкротстве включается в конкурсную массу на общих основаниях.

Коротко о главном

Новостройка при банкротстве уязвимее готовой квартиры, но исход во многом зависит от подготовки.