Что будет, если не платить ипотеку: риски для квартиры

Первые месяцы просрочки: пени и звонки

Уже на следующий день после пропущенного платежа начинает начисляться неустойка. Её размер указан в договоре, но закон о потребительском кредите ограничивает его: не больше 20% годовых от просроченной суммы, если на неё продолжают начисляться проценты, или 0,1% в день, если проценты за этот период не начисляются.

Что делает банк

Напоминает о просрочке звонками, сообщениями и письмами, передаёт сведения о ней в бюро кредитных историй. Через несколько недель подключается отдел по работе с проблемной задолженностью. Коллекторам ипотечные долги банки передают реже, чем потребительские: у них есть залог, и выгоднее взыскать через суд.

Чего не будет сразу

За одну-две просрочки банк не может забрать квартиру: для этого нужны досрочное требование и решение суда. Но каждая просрочка ухудшает кредитную историю и приближает момент, когда банк получит право требовать всю сумму.

Когда банк требует вернуть всю сумму

По закону о потребительском кредите банк вправе потребовать досрочного возврата всего оставшегося долга с процентами, если продолжительность просрочек в сумме превышает 60 календарных дней в течение последних 180 дней.

Как это происходит

Банк направляет заёмщику уведомление с требованием вернуть кредит и срок — не меньше 30 календарных дней с момента направления. Если в этот срок долг не погашен, банк обращается в суд. С момента досрочного требования неустойка начисляется уже на всю сумму долга.

Можно ли остановить

Да, если до суда погасить просроченную часть и договориться о возврате к графику. Банки часто соглашаются: им выгоднее платящий заёмщик, чем торги. Подробнее о досрочном требовании — в статье о требовании о досрочном возврате кредита.

Суд и обращение взыскания на квартиру

Банк подаёт иск о взыскании долга и обращении взыскания на заложенную квартиру. В суде определяют сумму долга и начальную продажную цену квартиры для торгов.

Когда суд откажет в обращении взыскания

Закон об ипотеке не допускает обращения взыскания, если нарушение крайне незначительно: сумма просрочки меньше 5% от стоимости квартиры по договору об ипотеке, а период просрочки меньше трёх месяцев. Но если просрочки систематические — больше трёх раз за 12 месяцев, даже по мелким суммам, — суд вправе обратить взыскание.

Что можно сделать в суде

Оспорить оценку квартиры, если она занижена, — назначить судебную экспертизу. Заявить о снижении несоразмерной неустойки. Попросить отсрочку реализации квартиры до года при уважительных причинах: закон об ипотеке позволяет суду отсрочить продажу, если за это время долг может быть погашен. Предложить мировое соглашение с новым графиком.

Можно ли выселить из единственного жилья

Да. Единственное жильё защищено от взыскания законом, но это правило не действует для квартиры, которая находится в ипотеке. Залог позволяет банку обратить взыскание даже на единственное жильё должника и его семьи.

Как это происходит

После продажи квартиры на торгах новый собственник — покупатель или банк — вправе требовать выселения всех проживающих, включая детей. Если добровольно не выезжают, выселяют по решению суда через приставов. Регистрация несовершеннолетних выселению не препятствует, хотя органы опеки могут участвовать в деле.

Исключения

Ипотека должна быть оформлена по закону. Если квартира не была предметом залога — например, кредит был нецелевым без залога, — действует общая защита единственного жилья. Подробнее о защите — в статье о единственном жилье.

Торги: по какой цене продадут

Квартиру продают на публичных торгах в рамках исполнительного производства. Начальную цену устанавливает суд — 80% от рыночной стоимости по отчёту оценщика, если стороны не договорились об иной цене.

Если торги не состоялись

Если первые торги не состоялись, проводят повторные с начальной ценой на 15% ниже. Если не состоялись и повторные, банк вправе оставить квартиру за собой по цене не больше чем на 25% ниже начальной цены первых торгов. Если банк не воспользуется этим правом в установленный срок, ипотека прекращается.

Что это значит в деньгах

Квартира рыночной стоимостью 5 млн рублей выйдет на торги от 4 млн, на повторных — от 3,4 млн, а банк может забрать её примерно за 3 млн. Разница с рыночной ценой — прямые потери заёмщика. Поэтому продажа до торгов почти всегда выгоднее.

Если долг больше цены квартиры

Деньги от продажи идут на погашение долга перед банком: основной долг, проценты, неустойка, расходы на взыскание. Если после этого что-то осталось, остаток возвращают бывшему собственнику.

Если денег не хватило

Как правило, недостающая сумма остаётся долгом, и банк продолжит взыскивать её как обычный необеспеченный долг — через приставов, с зарплаты и счетов. Это частая ситуация при ипотеке с небольшим первым взносом и падении цен или при большой накопленной неустойке.

Что можно сделать

Не допускать накопления неустойки: чем раньше решён вопрос, тем меньше разрыв. Если долг остался после продажи и платить нечем, стоит оценить варианты, включая банкротство. Об этом — в статье о банкротстве с ипотекой.

Созаёмщик, бывший супруг и маткапитал

Ипотеку часто берут вдвоём, и просрочка одного бьёт по обоим.

Созаёмщик и поручитель

Созаёмщики отвечают солидарно: банк может потребовать весь долг с любого из них. Поручитель тоже отвечает по договору. Просрочка портит кредитную историю всех участников. Подробнее — в статьях о созаёмщике и поручителе.

Развод

Развод не меняет кредитный договор: оба супруга-созаёмщика остаются должниками перед банком. Если бывший супруг перестал платить, банк всё равно потребует долг, а спор о том, кто сколько должен, решается между супругами отдельно — при разделе имущества и долгов.

Материнский капитал

Если в погашение направлен маткапитал, в квартире выделяются доли детей. Это не мешает банку обратить взыскание, но усложняет продажу и требует участия органов опеки. Подробности — в статье об ипотеке с маткапиталом.

Страховка и её неуплата

Страхование заложенной квартиры от гибели и повреждения обязательно по закону об ипотеке. Страхование жизни и титула — добровольное, но часто влияет на ставку.

Что будет, если не продлить страховку

Если не продлить обязательное страхование квартиры, банк вправе потребовать досрочного возврата кредита, как при нарушении договора. Если не продлить страхование жизни, банк, как правило, повышает ставку до уровня, предусмотренного договором для заёмщиков без страховки. По льготным программам отказ от страхования может лишить льготной ставки.

Когда страховка помогает

При потере трудоспособности или смерти заёмщика страховая может погасить остаток долга, если случай страховой. Проверьте условия полиса: при серьёзной болезни это может снять проблему целиком. Подробнее — в статье о страховке по кредиту.

Ипотечные каникулы и новый график

Закон о потребительском кредите даёт заёмщику право на ипотечные каникулы — льготный период до шести месяцев, когда можно не платить или платить меньше.

Условия

Квартира — единственное жильё заёмщика, сумма кредита не превышает установленного законом предела, а заёмщик оказался в трудной ситуации: потерял работу, доход снизился более чем на 30%, получил инвалидность, временно нетрудоспособен дольше двух месяцев подряд, увеличилось число иждивенцев при снижении дохода. При соблюдении условий банк обязан предоставить каникулы.

Реструктуризация

Если трудности надолго, можно договориться с банком о реструктуризации — увеличении срока, временном снижении платежа, отсрочке основного долга. Это добровольное решение банка. Как этого добиться и что проверить в новом графике — в статье о реструктуризации ипотеки.

Продать квартиру самому до торгов

Если сохранить квартиру не получится, самостоятельная продажа почти всегда выгоднее торгов: цена ближе к рыночной, нет расходов на исполнительное производство и оценку.

Как это устроено

Продать заложенную квартиру можно только с согласия банка. Обычно сделку проводят так: покупатель вносит деньги, часть которых сразу гасит долг перед банком, банк снимает обременение, остаток получает продавец. Многие банки сами предлагают такую схему и помогают найти покупателя.

Когда начинать

Как можно раньше — до досрочного требования и суда. После решения суда продажа тоже возможна, но за это время накопится неустойка, а покупатели охотнее идут на квартиру без спора. Обсудите с банком срок, в течение которого он не будет подавать в суд, пока идёт продажа.

Ипотека при банкротстве

В деле о банкротстве ипотечный банк становится залоговым кредитором. Квартиру, как правило, продают на торгах, даже если это единственное жильё, а деньги в первую очередь идут банку.

Можно ли сохранить квартиру

Судебная практика допускает сохранение ипотечного жилья, если должник продолжает платить банку по графику, долгов по ипотеке нет, а остальные кредиторы от этого не страдают. Решение принимает суд, и условия нужно продумать до подачи заявления. Подробно — в статьях о банкротстве с ипотекой и о реструктуризации ипотеки.

Когда банкротство уместно

Когда кроме ипотеки есть другие непосильные долги или когда после продажи квартиры остался долг, который невозможно выплатить. У банкротства серьёзные последствия, поэтому решение принимают после оценки всех вариантов.

Что делать при первых трудностях

Главное правило — действовать до того, как просрочки накопились. Чем раньше заёмщик обращается к банку, тем больше у него вариантов.

Если помимо ипотеки есть другие кредиты, общая логика действий — в статье «Что будет, если не платить кредит». Для ипотеки последствия серьёзнее из-за залога, но и инструментов защиты у заёмщика больше.