Ипотека после развода при банкротстве

Ипотека при разводе: кто должен банку

С точки зрения банка расторжение брака не меняет ровным счётом ничего. Кредитный договор подписывали конкретные люди, и их обязательства живут отдельно от семейного статуса.

Созаёмщики отвечают солидарно

Если оба супруга подписали кредитный договор как созаёмщики, они отвечают по долгу солидарно: банк вправе требовать всю сумму — вместе с процентами и неустойкой — с любого из них, полностью или в части (ст. 322, 323 Гражданского кодекса). То же следует из семейного законодательства: по общим обязательствам супруги отвечают солидарно, а кредит на покупку семейной квартиры — типичное общее обязательство (ст. 45 Семейного кодекса). Подробно о том, как солидарный долг делит жизнь на «до» и «после», — в статье о созаёмщике при банкротстве.

Развод долг не делит

Ни запись о расторжении брака, ни решение суда о разводе сами по себе кредитный договор не изменяют. Бывшие супруги могут договориться между собой, кто платит ипотеку и кому достанется квартира, но такое соглашение работает только внутри пары: для банка должники остаются прежними. Перевести долг на одного из них без согласия банка нельзя — перевод долга требует согласия кредитора (ст. 391 Гражданского кодекса). О том, как в целом делятся долги и имущество, — в материале о разводе и банкротстве.

Что можно согласовать с банком

Банк заинтересован не в конфликте бывших супругов, а в платежах. Поэтому на практике возможны варианты: перевод долга и доли в квартире на одного из супругов, рефинансирование остатка на того, кто остаётся жить в квартире, продажа залоговой квартиры с согласия банка с погашением долга из выручки. Каждый вариант банк рассматривает через призму платёжеспособности того, кто останется должником.

Если банкротится один из бывших супругов

Банкротство одного из созаёмщиков не приостанавливает ипотеку и не делит её пополам. Ключевое слово здесь — залог.

Залог решает всё

Ипотечная квартира находится в залоге у банка в силу закона об ипотеке (залоге недвижимости). Правило о том, что на единственное жильё нельзя обратить взыскание, на неё не распространяется: исполнительский иммунитет не действует, если жилое помещение является предметом ипотеки (п. 3 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ). Развод, наличие детей, регистрация в квартире — сами по себе от реализации не спасают.

Как банк обращает взыскание

При длительной просрочке банк вправе потребовать досрочного возврата всего долга и обратить взыскание на квартиру — через суд и исполнительное производство (229-ФЗ) либо во внесудебном порядке, если это предусмотрено договором. Если же один из супругов проходит процедуру банкротства (127-ФЗ), банк участвует в ней как залоговый кредитор: квартира включается в конкурсную массу и реализуется на торгах, а из выручки банк преимущественно получает до 70% в счёт погашения кредита, часть уходит на текущие расходы процедуры и иные очереди кредиторов. Практику по ипотечным квартирам в делах о банкротстве мы разобрали в статье о банкротстве с ипотекой.

Положение второго созаёмщика

Освобождение должника от обязательств по итогам процедуры не распространяется на второго созаёмщика: банк вправе взыскивать с него недостающее — ту часть долга, которую не покрыла выручка от продажи квартиры. Тот, кто платил за двоих, получает регрессное требование к бывшему супругу, но погасить его после банкротства практически нереально: списанный долг не перекидывается на других, он просто исчезает для банкрота.

Четыре рабочих сценария

У бывших супругов с общей ипотекой есть ограниченный набор вариантов. Чем раньше выбран сценарий, тем дешевле он обходится.

Продолжать платить, как платили

Самый спокойный вариант, если отношения позволяют: платежи вносятся по договорённости, квартира остаётся в общей собственности до полного погашения, потом продаётся или делится. Риск очевиден: если один перестаёт платить, второй отвечает перед банком за весь долг, а испорченная кредитная история будет у обоих.

Продать квартиру и закрыть долг

С согласия банка квартира продаётся, выручка идёт на досрочное погашение, остаток супруги делят. Если жильё куплено недавно, учитывайте налог при продаже: доход от продажи недвижимости освобождается от НДФЛ только после истечения минимального срока владения — пять лет, а для единственного жилья и ряда других случаев — три года (ст. 217.1 Налогового кодекса). Продажа по договорённости с банком почти всегда выгоднее торгов: на публичных торгах квартира уходит заметно ниже рынка.

Один выкупает долю второго

Тот, кто остаётся жить в квартире, выплачивает второму компенсацию его доли за вычетом части долга и переоформляет кредит на себя — через перевод долга или рефинансирование. Банк оценит платёжеспособность остающегося должника: если дохода не хватает, в переоформлении откажут.

Банкротство одного из супругов

Когда долги одного из бывших супругов невозможно обслуживать даже без ипотеки, банкротство становится способом закрыть остальные долги и начать заново. Ипотечную квартиру при этом, скорее всего, придётся отдать — но долг перед банком будет закрыт за счёт выручки, а остаток списан. Если долги серьёзные у обоих, рассмотрите совместное банкротство супругов — одна процедура на двоих обычно дешевле и предсказуемее двух отдельных.

Доля второго супруга при банкротстве

Имущество, нажитое в браке, — совместная собственность супругов (ст. 34 Семейного кодекса), и доли в нём по общему правилу равны (ст. 39 Семейного кодекса). Из этого следует важная защита: супруг не может лишиться своей половины из-за долгов второго.

Общее правило: половина выручки

Суды исходят из того, что общее имущество супругов включается в конкурсную массу и реализуется целиком, а супругу, который не является должником, выплачивается причитающаяся доля в вырученных средствах — как правило, половина (позиция Верховного Суда, закреплённая в постановлении Пленума по делам о банкротстве граждан). Супруг не становится кредитором и не стоит в очереди: его доля — его собственность в денежной форме.

Почему при ипотеке доля меньше

Залоговый кредитор имеет преимущественное право на выручку от продажи квартиры. Поэтому при ипотеке компенсация супругу фактически считается из остатка после расчётов с банком: сначала из выручки погашается ипотечный долг и расходы процедуры, и только потом оставшееся делится между супругом и конкурсной массой. Если квартира куплена недавно и долг сопоставим с её ценой, остаток может оказаться символическим.

Что может сделать супруг

Супруг вправе участвовать в деле о банкротстве в части вопросов об общем имуществе: заявлять возражения, оспаривать оценку квартиры, обжаловать действия финансового управляющего, настаивать на продаже по рыночной цене. Это не формальность: разница между первой оценкой и реальной ценой на торгах измеряется сотнями тысяч рублей, и половина этой разницы — деньги супруга.

Маткапитал и дети: доли, которые нельзя трогать

Если квартира покупалась с использованием материнского капитала, картина меняется: у жилья появляются владельцы, чьё имущество в банкротстве родителя не участвует.

Выделение долей обязательно

Жилое помещение, приобретённое с использованием средств материнского капитала, оформляется в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению (ч. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»). При ипотеке доли выделяются после снятия обременения — по нотариальному обязательству, которое родитель даёт при использовании капитала.

Доли детей вне конкурсной массы

Дети не отвечают по долгам родителей, и их доли в квартире не включаются в конкурсную массу родителя-должника. Распорядиться долями детей можно только с разрешения органа опеки и попечительства (ст. 37 Гражданского кодекса), а продажа квартиры, в которой есть детские доли, — отдельная сложная история даже вне банкротства. Поэтому ипотечная квартира с выделенными детскими долями реализуется в процедуре с трудом, а иногда и вовсе остаётся у семьи. Подробно эта конструкция разобрана в статье об ипотеке с маткапиталом при банкротстве.

Регистрация и проживание детей

Несовершеннолетние члены семьи собственника имеют право пользоваться жилым помещением наравне с ним (ст. 31 Жилищного кодекса). При прекращении права собственности это право по общему правилу прекращается, но на стадии обращения взыскания наличие детей и детских долей — аргумент, который суд учитывает при выборе способа и сроков реализации.

Как не потерять квартиру обоим

Большинство ипотечных квартир теряется не из-за банкротства, а из-за затянутого молчания. Чек-лист ниже — то, что стоит сделать до первой просрочки.

Отдельно — про «спасение» квартиры через дарение доли или переоформление на родственников. Сделки за три года до банкротства проверяются, а дарение совместно нажитого имущества накануне процедуры оспаривается в первую очередь. Итог обычно один: квартира возвращается в конкурсную массу, а доверие суда к должнику — утрачено.

Коротко о главном

Ипотека после развода остаётся общим долгом, пока банк не согласится его переоформить. Банкротство одного из бывших супругов списывает его долги, но не освобождает второго созаёмщика и не защищает залоговую квартиру.