Кредит под залог квартиры при банкротстве

Кредит под залог квартиры и ипотека: в чём разница

И ипотека, и кредит под залог квартиры обеспечены одним и тем же — недвижимостью, которая служит банку гарантией возврата долга. Разница в том, зачем берутся деньги и как возникает залог.

Ипотека

Целевой кредит на покупку жилья. Купленная квартира сразу становится залогом банка — такой залог возникает в силу закона об ипотеке, а не только по условиям договора.

Кредит под залог квартиры

Деньги выдаются на любые цели: ремонт, бизнес, лечение, погашение других кредитов. Обеспечением служит уже имеющаяся квартира — залог оформляется договором по правилам Гражданского кодекса, а обременение регистрируется в Росреестре. Пока залог действует, продать или подарить квартиру без согласия залогодержателя нельзя.

Что из этого важно при банкротстве

Почти ничего. Для закона о банкротстве и ипотечный банк, и залоговый кредитор — залогодержатели с одинаковым приоритетом: квартира включается в конкурсную массу, продаётся, а выручка в первую очередь идёт на погашение залогового долга. Отличия проявляются в деталях: по залоговым кредитам ставки обычно выше, а сумма долга с процентами нередко приближается к стоимости самой квартиры, поэтому запаса для переговоров у должника меньше. О том, как суды рассматривают споры по залоговой недвижимости, мы подробно писали в статье о банкротстве с ипотекой.

Почему иммунитет единственного жилья не работает

Статья 446 Гражданского процессуального кодекса запрещает обращать взыскание на единственное пригодное для постоянного проживания помещение должника. На этот иммунитет надеются почти все, у кого есть квартира. Но в той же статье есть прямое исключение: запрет не действует, если жильё является предметом залога и взыскание обращается в пользу залогодержателя.

Как это применяется к залоговому кредиту

Суды используют исключение для любой заложенной недвижимости, а не только для ипотечной: правила об ипотеке действуют для залога недвижимости по любому основанию, если законом не установлено иное. Поэтому в процедуре банкротства залоговая квартира включается в конкурсную массу и продаётся, даже если это единственное жильё должника и его семьи. Возражение «нам больше негде жить» суд отклонит — это подтверждает и практика по ипотечным спорам.

Регистрация детей и другие аргументы

Регистрация в квартире несовершеннолетних, проживание пожилых родителей или несогласие супруга сами по себе продажу не останавливают: залог — это право кредитора, которое следует за вещью. После продажи зарегистрированные утрачивают право пользования, а при отказе выехать новый собственник вправе требовать выселения через суд. Если доля в квартире принадлежит супругу, его доля в конкурсную массу не входит — продают только долю должника, но покупателя на долю найти труднее, и цена получается заметно ниже.

Как продают залоговую квартиру в процедуре банкротства

После введения реализации имущества судьба залоговой квартиры предопределена: её продают. Вопрос только в цене и сроках.

Оценка

Стоимость определяет независимый оценщик, которого привлекает финансовый управляющий. Если оценка явно занижена, её можно оспорить или попросить о проведении повторной — от стартовой цены зависит, сколько достанется кредиторам и останется ли что-то должнику.

Торги и снижение цены

Квартиру выставляют на электронную площадку. Если первые торги не состоялись, проводят повторные со снижением начальной цены, а затем — продажу через публичное предложение, где цена падает по графику шаг за шагом, пока не появится покупатель. Подробно механика распродажи описана в статье о торгах при банкротстве.

Кому уходят деньги от продажи

Залоговый кредитор стоит вне общей очереди. По закону о банкротстве из выручки от продажи предмета залога ему направляется 70%, а если требование возникло из кредитного договора — 80%. Оставшаяся часть идёт на текущие платежи по делу, требования первой и второй очереди и в конкурсную массу. Если квартира продана дороже суммы долга, разница после расчётов с кредиторами возвращается должнику.

Что происходит с остатком долга

Если выручки не хватило, непогашенная часть залогового требования включается в реестр требований кредиторов в третью очередь — наравне с обычными беззалоговыми долгами. По завершении расчётов суд освобождает гражданина от дальнейшего исполнения обязательств: остаток по залоговому кредиту списывается так же, как кредиты и займы без обеспечения.

Можно ли сохранить залоговую квартиру

Да, но лишь одним способом: залоговый долг должен быть погашен до продажи квартиры. Способов добиться этого несколько.

Реструктуризация долгов в процедуре банкротства

Вместо реализации имущества суд может ввести реструктуризацию и утвердить план погашения долгов — как правило, на срок до трёх лет. Пока должник выполняет план, имущество, включая залоговую квартиру, не продаётся. Вариант подходит тем, у кого есть стабильный подтверждённый доход, достаточный для платежей по плану. Подробно процедура описана в статье о реструктуризации долгов при банкротстве.

Мировое соглашение

На любой стадии дела должник и кредиторы вправе заключить мировое соглашение: договориться об отсрочке, рассрочке или скидке по долгам. После его утверждения производство по делу прекращается, а квартира остаётся у должника — при условии, что он исполняет соглашение. Как это устроено, мы разобрали в статье о мировом соглашении при банкротстве.

Выкуп квартиры близкими

Торги открыты для всех, и закон не запрещает участвовать в них родственникам или знакомым должника. Если у семьи есть накопления или возможность взять кредит на родственника с чистой историей, квартиру можно выкупить по цене торгов — часто ниже рыночной. До начала продажи требование залогодержателя можно погасить и за счёт третьих лиц: как только залоговый долг закрыт, основания для продажи квартиры исчезают.

Продажа квартиры до банкротства

С согласия залогодержателя квартиру можно продать самостоятельно по рыночной цене, закрыть долг и оставить разницу себе. Но продажа по заниженной цене или близкому человеку накануне банкротства рискует быть оспорена, а выручка — возвращена в конкурсную массу.

Переоформление на родственников: почему это не спасёт

Первая реакция многих должников — «переписать квартиру на маму». Это не работает по двум независимым причинам.

Залог следует за вещью

По Гражданскому кодексу залог сохраняется при переходе права собственности на заложенное имущество к другому лицу: смена собственника долг не гасит, и банк вправе обратить взыскание на квартиру независимо от того, кто теперь её владелец. Более того, распорядиться заложенной квартирой без согласия залогодержателя нельзя — при наличии обременения Росреестр сделку обычно просто не зарегистрирует.

Сделку оспорят по закону о банкротстве

Даже если переоформление состоялось, финансовый управляющий обязан искать сделки должника за последние годы и оспаривать их. Статья 61.2 закона о банкротстве позволяет оспорить подозрительные сделки: дарение близким проверяется за три года до подачи заявления, а неравноценные сделки и сделки во вред кредиторам — тоже в пределах трёх лет. Итог предсказуем: суд вернёт квартиру в конкурсную массу, и её продадут на общих основаниях.

Риски серьёзнее потери квартиры

Вывод имущества — это ещё и риск для самого списания. Если суд увидит в действиях должника недобросовестность, он вправе не применить освобождение от долгов по итогам процедуры, а при крупных суммах возможна и уголовная ответственность за неправомерные действия при банкротстве по статье 195 УК.

Когда банкротство с залоговой квартирой всё равно выгодно

Банкротство в этой ситуации — не про спасение жилья, а про то, чтобы прекратить обслуживать долг, который рано или поздно всё равно заберёт квартиру через приставов, и списать всё, что сверх него.

Долги больше стоимости квартиры

Типичная картина: долг под залог с процентами и штрафами приблизился к цене квартиры или превысил её, а рядом — кредиты, микрозаймы и карты, платить по которым уже нечем. Без процедуры квартиру заберут по исполнительному производству, а остаток долга и прочие кредиты останутся. В банкротстве квартира уходит один раз, а все непогашенные остатки списываются.

Что спишется вместе с остатком по залогу

Потребительские кредиты и кредитные карты, микрозаймы, долги по распискам, за ЖКХ, по налогам, неустойки и штрафы. Не списываются алименты, возмещение вреда жизни и здоровью, субсидиарная ответственность и долги, возникшие после начала процедуры.

Пример расчёта

Что останется после процедуры

Освобождение от долгов и стандартные последствия банкротства: пять лет при новых кредитах нужно сообщать о факте банкротства, столько же нельзя повторно подавать на списание. Жильё придётся снимать или решать вопрос иначе — но платежи, которые съедали весь доход, прекратятся.

Коротко о главном

Залоговый кредит при банкротстве означает продажу квартиры, но не означает пожизненный долг.